Journey.bg - Българският туристически портал
Русская версия English version
Новини от бранша
Търсене


ПИШЕТЕ НИ !!!

За по-качествени туристически услуги
Редакцията не публикува само новини, които не са ни изпратени
Абонамент

Държава: 

Струва ли си инвестицията във ваканционен имот?

Дата: 27.09.2005

Доколко инвестицията в станалите толкова популярни през последните няколко години ваканционни имоти си заслужава и има ли гарантирана доходност от този тип собственост, каквато обещават повечето реклами? На този етап отговор на въпроса има само в брошурите на продавачите им които обещават "Х% доходност за десет години", изплащане за Y години" и т.н. Първите инвеститори в т.нар. ваканционен тип апартаменти и селища обаче вече започват да осъзнават, че откупуването на имота и печеленето от рентиерство не е лесно занятие. Причините са както, че управлението на собствеността в България все още стои на автопилот, така и заради "непредвидените" разходи. Като капак на всичко повечето от построените апартаментни хотели (комбинация от хотелска и жилищна част, която се продава на физически лица или фирми) на практика са с неясен статут заради луфтове в нормативната уредба, която третира категоризацията на туристическите обекти.

Освен това нарастващото с еуфорични темпове строителство на хотели, апартаменти и вилни селища не очертава светло бъдеще за доходите от наеми в курортите. Упорито се заобикалят и други проблеми, пред които се изправя всеки собственик на ваканционно жилище - неминуемите разходи по поддръжката на собствеността, регулярните освежителни ремонти и данъците, които се дължат за имота и за доходите от него.

Мениджмънт на автопилот

Въпреки масирано строителство на ваканционни селища през последните години този сегмент от имотния пазар в България все още е твърде неразвит и сравнително неясен като нива на доходност, тъй като моделът за управление на този тип собственост тепърва започва да се проиграва. Недобре развитата, а в много от случаите и липсваща услуга пропърти мениджмънт често превръща инвестицията във ваканционен имот в рискова. Недостатък от практиката остава нерешеният въпрос с управлението на имотите, което от своя страна рефлектира и върху доходността. На този етап липсва гарантирана система, чрез която да се осигури максимална заетост на този тип имоти. Това е първият сериозен проблем, с който се сблъскват собствениците на ваканционни апартаменти, констатират посредниците в търговията с недвижими имоти.

Трите алтернативи за управление

На този етап на българския пазар т.нар. пропърти мениджмънт е сведен до три модификации - персонално управление на имота, спорадично отдаване на собствеността чрез посредничеството на туристически представители или използването на услугите на туроператори и големи туристически вериги. Брокерите на недвижими имоти определят като най-рисков вариант първия, а като най-печеливш - третия.

"Притежатели на ваканционен имот по-често стават софиянци или чужденци, а те рядко имат възможност пряко и постоянно да бъдат ангажирани със стопанисването на имота. През миналата година отделни блокове от апартаментен тип (основно в Слънчев бряг) бяха продадени на по-ниски цени. Някои от закупилите с инвестиционна цел, останаха сами да управляват имотите си, а според мен това е доста специфична дейност и не е за всеки. И това се доказа в практиката, тъй като немалко от първите купувачи на ваканционни апартаменти се опитаха да се освободят от собствеността още на втората година - главно защото не са в състояние да осигурят наематели, след като дори не живеят в този регион, а основните им професии нямат нищо общо с управлението на недвижимата собственост", казва Жана Тепешанова от агенцията за недвижимости "Елта консулт".

Наблюденията на брокерите сочат, че по-добре се справят хора, които са се посветили на рентиерството като основен източник на доходи, тъй като периодично влагат определени суми в собствеността си, но и отделят лично време, за да търсят наематели.

Персоналният мениджмънт е по-успешен, когато определено физическо лице стопанисва поне два или три имота. Закупилите едно ваканционно жилище невинаги успяват да се справят, тъй като не могат да парират конкуренцията и предлагането на широкия пакет услуги във ваканционните комплекси.

Идеалният вариант (най-вече за чуждестранните граждани) е стопанисването на имота да се поеме от голяма туристическа компания или туроператор. Специализираната фирма на практика наема от собственика имота за известен период от време, през което той получава определена сума. Туристическата агенция също получава процент.

По-често разпространена практика е отделни туристически представителства да поемат информация за ваканционен тип обекти и в случай на интерес да предоставят наематели. За услугата те получават част от наема, но собственикът на ваканционния апартамент няма гарантирани твърди доходи за определен период от време.

Хотел на ръба на закона

Ваканционните апартаменти и къщи хотелски ли са или частни квартири? Този на пръв поглед логичен въпрос няма ясен отговор. Всъщност много малко от тях могат дори на теория да бъдат наречени хотелски, защото в такъв случай те трябва да бъдат категоризирани по действащия закон за туризма, който ясно определя на какви критерии трябва да отговаря един хотел. За по-високия сегмент от четири и пет звезди изискванията започват от образованието и езиковата квалификация на рецепциониста през специалните съоръжения за достъп на инвалиди, за да достигнат до детайли като броя на чашите и размера на кърпите в стаите. В повечето от офертите за "апартаменти в четири- или петзвезден комплекс" тези детайли липсват за разлика от внушенията за високи доходи от наеми в бъдеще.

Към днешна дата отдаването под наем на въпросните имоти остава в сивия сектор заради пропуски в нормативната уредба, която третира категоризацията на този тип обекти, коментират експерти от туристическия сектор. В наредбата, регламентираща категоризацията на обектите, предлагащи туристическа услуга, статутът на апартаментната част в комбинираните сгради е неясен. За тях не е записан изричен текст, че подлежат на категоризация (по подобие на хотелската част от зданието). До момента в практиката няма случаи за постъпили искания за категоризиране и на апартаментната част, която често се дава на хотелски начала, коментираха експерти от Агенцията по туризъм, пожелали анонимност. Очаква се този пропуск в нормативната рамка да бъде коригиран при планираните бъдещи промени в Закона за туризма и въвеждането на някои евродирективи в Закона за търговия и защита на потребителите, касаещи правата на потребителите (в случая - на ползвателите на туристическата услуга). Дотогава туристическата услуга при комбинираните обекти ще бъде на ръба на закона.

Презастраховайки се като "не особено компетентни по тази материя", брокерите на недвижими имоти все пак допускат, че сегашното статукво при комбинираните комплекси, макар и да увеличава дела на сивия сектор, удов­летворява не само собствениците на хотелската част, но и притежателите на ваканционни апартаменти. По принцип при отделните здания (за разлика от особено популярните напоследък ваканционни комплекси от затворен тип) възможностите за предлагане на допълнителни развлечения и екстри са ограничени, което означава по-ниска рента за притежателите на такъв тип ваканционни жилища. От друга страна, т.нар. апартаментни хотели имат и някои плюсове - обикновено инвеститорът на обекта (който често остава собственик на хотела, ресторантите, басейните и другите развлекателни съоръжения) е заинтересуван да осигурява максимално запълване не само на хотелската част, но и на продадените от него апартаменти. Така самият той печели повече, защото взима определен процент от собствениците на жилища, осигурявайки им наематели през сезона, разказва Жана Тепешанова. Пламен Андреев, управител на строителна компания "Планекс холдинг", пък коментира, че макар от юридическа гледна точка да не е запознат с тази материя, не смята, че е логично апартаментната част в комбинираните обекти да се категоризира. "Все пак става въпрос за рентиерство и предоставяне на услуга по управление на имот, а не за продажба на туристическа услуга. В Европа нещата са решени по малко по-различен начин в т.нар. апартаментни хотели, но те поначало се строят с хотелска функция и трябва да отговарят на определени критерии като ниво на предоставяните услуги. Тогава е резонно да бъдат защитени правата на потребителите", коментира Пламен Андреев.

Сегашна цена и доходи в бъдеще

Мотивите за закупуване на ваканционен имот най-често са три - собственикът да прекара определен период от отпуската си в него, да го придобие с инвестиционна цел и отдавайки го под наем, да реализира определени доходи, или да го купи с идея за бъдеща печеливша препродажба. Задължително е цената да бъде съпоставена с дълготрайността на активния туристически сезон, тъй като откупуването на инвестицията пряко зависи от това в каква част от времето имотът ще може да се отдава под наем ефективно. Тъй като приходите от туристическия сектор са сравнително променлива величина, е доста трудно да се определи периодът за откупуване на инвестицията. "Интересът към ваканционните имоти обаче се запазва. Едни инвестират с цел бъдеща спекулативна препродажба, други изчакват да се развие услугата пропърти мениджмънт и вложението да започне да им осигурява гарантирани доходи. Третата категория купува ваканционен имот като втори дом, за собствено ползване", отчита Пламен Андреев. Подобна позиция лансира и Динко Динев от фирма "Диневи и сие". "Не случайно фирмата ни въведе услугата пропърти мениджмънт, която включва не само управлението на имота, но и чрез договор със собствениците на апартаменти и големите световни туроператори осигурява наематели курортисти", казва той.

Въпросът с изплащането на имота и доходността от него остава спорен и за посредниците в търговията с недвижими имоти. Според анализите на "Явлена" имотът се откупува за около 25-30 години, тъй като реалната годишна доходност не надхвърля 2-3%. Управителят на компания за недвижими имоти "Форос" Добромир Ганев казва, че има проекти, чиято доходност, гарантирана от инвеститорите чрез сключени договори с туроператорски компании, е между 7 и 10 на сто на годишна база. "За инвестиция в недвижим имот, за която е характерен нисък риск, това е нормална доходност. Но има и проекти, които не биха могли да гарантират възвращаемост на своите купувачи в някакви разумни рамки. Трябва да отбележим, че горните изводи се отнасят до доходността от rental income. Ако говорим за реализиране на доходност чрез капиталова печалба, подходящите проекти със сигурност са повече на брой, но процесът на покупка изисква купувачите да получат професионален анализ за бъдещата възможност за препродажба", коментира Добромир Ганев.

Според управителя на агенцията за недвижими имоти "Инфомакс" Румяна Георгиева свръхочакванията на някои чужденци, които закупиха имот с идеята, че ще го изплатят за три-четири години, са твърде нереалистични в момента. Прогнозите са по-скоро за задържане на цените или за плавното им покачване с приближаването на момента, в който България ще стане член на Европейския съюз", казва Румяна Георгиева.

Специалистите

Пламен Андреев, строителна компания "Планекс холдинг": Докато не се разработи добра методика за управление на ваканционните имоти, трудно би могло да се говори за реална доходност.

Младен Митов, мениджър в агенция за недвижими имоти "Явлена": Тези, които тепърва ще инвестират във ваканционен имот, трябва да се вгледат в цената и какво точно получават срещу нея.

Динко Динев, строителна фирма "Диневи и сие": Пълна химера е, че един собственик може сам да отдава своя апартамент и това да донесе някакви сериозни постъпления.

Мария Радмилова, Николай Стайков
в-к Капитал

Видяна общо: 201 рейтинг: 0.05





Journey.bg предоставя информацията от Вашите материали възможно най-точно, но не поема отговорност за причинени вреди или неудобства при ползването й. Препоръчваме преди да предприемете пътуване да потвърдите със съответните институции важната информация като: визов режим, застраховки, здраве и безопасност, митници, транспорт и пр.